중개수수료, 중개보수료 계산하기 (한국공인중개사협회 보수표)

중개수수료 또는 중개보수란 공인중개사를 통해 부동산의 매매계약이나 전세 및 월세 임대차 계약등을 체결하는 경우 중개의뢰인이 공인중개사의 중개행위에 대하여 지급하는 대가를 말합니다.

2014년 공인중개사법 개정과 함께 중개수수료에서 중개보수로 용어가 변경되었지만 아직은 중개수수료라는 용어가 널리 사용되고 있습니다.

◈ 중개수수료의 결정

중개수수료는 공인중개사법 시행규칙과 특별시, 광역시, 도 또는 특별자치도가 조례에서 정하고 있는 상한 요율과 한도액에 따라 결정되는 최대중개수수료 내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하여 결정하게 됩니다.

- 공인중개사는 자신의 사업 규모에 따라 일반과세자면 중개수수료의 10%를, 그리고 간이과세자면 중개수수료의 4%를 부가가치세로 하여 중개의뢰인에게 청구할 수 있습니다.

- 공인중개사는 중개대상물의 권리 관계 등의 확인 또는 반환채무이행보장에 소요되는 실비를 중개수수료와 함께 청구할 수 있습니다.

◈ 중개수수료 요율표

◈ 부동산의 구분

◇ 오피스텔
공인중개사법 시행규칙에서는 오피스텔은 주거시설의 유무와 전용면적의 크기에 따라 주고용 오피스텔과 그 외 기타 오피스텔로 구분하고 있습니다.

아래의 2가지 요건을 모두 충족하는 오피스텔은 공부상의 용도나 실제 사용 용도와 관계없이 주거용 오피스텔로 보며 그 외 기타 오피스텔과 다른 상한 요율이 적용됩니다.
[공인중개사법 시행규칙 제20조]

1) 주거용 오피스텔의 요건
- 상, 하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖출 것
- 전용면적 85㎡ 이하

2) 오피스텔의 상한 요율
- 주거용 오피스텔 : 매매 0.5%, 임대차 0.4%
- 그 외 기타 오피스텔 : 매매 및 임대차 0.9%


◇ 상가주택
상가주택은 전체 면적 중 주택부분 면적의 비율에 따라 중개대상물 전체를 주택 또는 기타 부동산으로 구분합니다.

건축물의 전체 면적 중에서 주택 부분의 면적이 차지하는 비율이 50% 이상이라면 중개대상물 전체를 주택으로 보아 주택중개수수료의 상한 요율과 한도액이 적용됩니다.

- 주택부분 면적이 50% 이상 : 주택
- 주택부분 면적이 50% 미만 : 기타 부동산

◈ 거래금액 계산하기

◇ 월세 임대차 계약
월세 임대차 계약의 거래금액은 보증금에 월 단위 차임액에 100을 곱한 금액을 합하여 산정합니다.

다만 이렇게 산정한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 보증금에 월 단위 차임액에 70을 곱한 금액을 거래금액으로 합니다.

월세 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100 또는 70)


◇ 분양권 매매 계약
분양권 매매 계약의 거래금액은 거래 당시까지 납입한 계약금과 중도금(대출 포함)에 프리미엄을 모두 합하여 산정합니다.

예) 분양가 3억원인 아파트 분양권의 거래금액

① 분양권 계약금 : 3천만원 납입
② 분양권 거래 당시까지 중도금 : 4천만원 납입
③ 프리미엄 : 2천만원

분양권 거래금액 : 9천만원
(계약금 3천만원 + 중도금 4천만원 + 프리미엄 2천만원)


◇ 중개수수료의 상한 요율과 한도액
주택 중개수수료의 상한 요율과 한도액은 공인중개사법 시행규칙에서 정한 범위 내에서 특별시, 광역시, 도 또는 특별자치도가 각 지역의 상황에 맞게 달리 정할 수 있습니다.

현재는 전국의 상한 요율과 한도액이 같지만 향후 시, 도별 조례가 개정되는 경우에는 지역별 차이가 발생할 수 있습니다.

반면 오피스텔 및 토지, 상가 등 기타 부동산 중개수수료의 상한 요율은 공인중개사법 시행규칙에서 일률적으로 정하고 있어 주택의 경우와 달리 지역별 차이가 없습니다. [공인중개사법 시행규칙 제20조]

◈ 중개수수료의 지급과 지급시기

일반적인 계약에서는 계약당사자인 중개의뢰인(매매계약이면 매도인과 매수인, 임대차 계약이면 임대인과 임차인) 모두가 공인중개사에게 중개수수료를 지급하여야 합니다

중개수수료는 보통 거래대금의 지급이 완료되는 잔금일에 지급하지만 중개의뢰인과 공인중개사가 약정으로 지급시기를 달리 정할 수 있습니다. [공인중개사법 제32조]