주택연금이란 무엇인가? (주택연금 실수령액, 신청방법)

◈ 주택연금이란?

만 55세 이상인 사람이 자기 소유의 주택을 주택금융공사에 담보로 맡기고 대출금을 매달 연금처럼 노후 생활 자금으로 지급받는 상품

연금을 얼마나 받을지는 주택가격과 기대수명, 금리에 따라 영향을 받는데 그중에서도 주택가격에 따라 연금액이 크게 달라진다.


예) 주택가격 약 3억원일때, 70세인 사람이 주택연금을 받는다고 가정한다면
23. 3. 1. 기준 - 매월 90만 1천원씩 지급

주택가격 약 12억원일때, 70세인 사람이 주택연금을 받는다고 가정한다면
23. 3. 1. 기준 - 매월 276만 3천원씩 지급


◇ 가입자격
- 부부 중 1명의 국적이 대한민국이며 만 55세 이상인 공시가격 12억원 이하 주택을 소유한 소유자

* 다주택자여도 합산가격이 12억 이하면 가입가능, 공시가격 12억원 초과 2 주택자는 3년 이내 1 주택 처분 시 가입 가능

- 가입자 및 배우자는 의사능력 및 행위능력이 있어야 함

* 치매 등의 사유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 성년후견제도를 활용해 가입 가능

◇ 거주요건
주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제로 거주지(주민등록상 전입)로 이용해야 함


◇ 지급방식
- 종신방식
월지급금을 평생 동안 지급받는 방식

- 확정기간방식
10년~30년 중 본인이 선택한 기간 동안 월지급금을 지급받는 방식

- 상환방식
일부금액을 일시에 찾아 사용하고 나머지를 재원으로 하여 평생 매월 연금형태로 지급받는 방식


◇ 주택연금 수령액 계산 및 조회방법
한국주택금융공사 홈페이지 - 주택연금 - 예상연금조회




1) 한번 가입하면 매달 받는 연금액은 달라지지 않는다.

주택금융공사는 금리와 수명, 부동산 전망에 따라 매년 2월 연금액을 조정한다.

큰 변화가 없으면 조정하지 않아도 되지만, 기존보다 수명이 늘어나거나 장기적으로 금리가 높아진다거나 집값 상승률이 낮을 것이라고 판단되면 연금 수령액이 낮아질 수 있다.

하지만 이는 신규가입자에게 해당되며 이미 주택연금에 가입한 소유자는 조건들이 달라지더라도 연금액이 달라지지 않는다.


Q. 물가가 오르면 연금액이 고정된 게 손해인가?
A. 연금을 지급하는 주택금융공사는 이미 집값이 어느 정도 오를 것을 반영해 집의 가치를 높게 잡아뒀다고 설명한다. 즉, 연금액에 물가 상승이 반영되어 있다는 것.
하지만 주택가격의 상승률이 주택금융공사가 판단한 것보다 빠르게 오른다면 연금액의 실질적 가치는 떨어질 수밖에 없다.




2) 이자는 금리에 따라 변할 수 있다.
주택연금은 가입할 때 2가지 금리 방법 중 하나를 선택하는데 둘 다 변동금리이기 때문에 금리가 오르거나 내리면 결국 내야 하는 이자 금액도 변한다.

- 3개월 주기로 바뀌는
3개월 CD금리에 1.1%를 더한 금리
- 6개월 주기로 바뀌는
신규코픽스에 0.85%p를 더한 금리


Q. 이자는 매달 내야하나?
A. 매달 받는 연금과 쌓이는 이자는 연금 지급이 끝난 후 청산한다. 이때 남는 돈이 있다면 상속인에게 돌아간다.
주택금액보다 연금이 더 많이 지급됐더라도 상속인에게는 별도로 돈을 청구하지 않는다.




3) 가입할 때 가입비와 보증료를 내야 한다.
- 가입비 : 근저당권설정비, 등록세, 인지세 등을 내야 함

- 보증료 : 처음 가입할 때 주택가격의 1.5%를 내야 함
매년 지급된 연금 총액에 대해 연 0.85%의 보증료도 내야 한다. 보증료는 대출 잔액에 포함되고, 이 돈에도 이자가 붙어 복리로 계산됨


예) 주택가격이 3억원일 때 가입비는 약 70만원, 보증료는 450만원을 내야 한다.




결론적으로 주택연금은 변동금리 주택담보대출과 비교하면 이자율이 조금 더 낮은 편임





요즘 사람 들이 다시 주택연금 가입을 고민하는 이유

2020년과 2021년엔 집값이 크게 올랐는데 그러다 보니 높아진 집값으로 연금액을 다시 계산하기 위해 주택연금을 중도해지하는 사람이 많았다.

같은 집으로는 3년간 재가입을 할 수 없지만 옆집으로 이사를 가는 등의 방법으로 해결할 수 있기 때문에 매달 받는 연금액을 늘리자는 선택을 한 것이다.

그런데 최근 주택가격이 하락하고 있기 때문에 집값이 더 떨어지기 전에 연금주택에 가입해야 하는 건 아닌지 고민하는 사람들도 늘어났다. 실제로 2022년 1월부터 8월까지 가입한 가입수 수는 약 9500건으로 2021년 같은 기간에 비해 39% 증가했다.