LTV, DTI, DSR은 도대체 무엇인가?

계속 바뀌는 대출 정책에 내가 돈을 빌릴 수 있다는 것인지 없다는 것인지 헷갈릴 때가 많을 텐데 자주 등장하는 3가지 개념만 알아도 본인이 대출을 얼마나 받게 될지 예상하기 편해질 거예요. 그래서 모두 궁금하는 용어인 LTV, DTI, DSR에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

◎ LTV(주택담보대출비율)

LTV = (대출가능금액 / 담보물건의 가격)

집을 사기 위해서는 '주택담보대출'을 많이 받습니다. 내가 살 집을 담보로 금융기관에서 돈을 빌리는 건데 이때 집값대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 LTV라고 부릅니다. 만약 5억원짜리 집을 사기 위해 집을 담보로 4억원을 빌렸다면, LTV는 80%가 되는 거죠.

 

 

◎ DTI(총부채상환비율)

DTI = (주택관면대출 원리금 +기타 대출 이자 상환액) / 연간소득

소득에 비해 부채를 상환할 능력이 얼마나 되는지 알아보는 지표

1년간 갚아야 할 주택대출의 원금+이자를 연소득으로 나눈 후 100을 곱해 구하는데 일반적으로 DTI가 낮을 때 빚을 갚을 능력이 높다고 여겨집니다.

 

 

◎ DSR(총부채원리금상환비율)

DSR = (주택 관련대출 원리금 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간소득

가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선이 정해지는데, 이때에는 주택담보대출뿐만 아니라 학자금대출, 마이너스대출(빌린 금액이 아닌 한도금액, 즉, 사용할 수 있는 마이너스 대출 한도 전체를 더함), 자동차할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 합한 것을 기준으로 연소득 대비 일정비율까지 대출해 줍니다.

 

 

※ DTI와 DSR의 차이점

DTI는 주택담보대출의 원리금만 더하지만 DSR은 한 사람이 가진 거의 모든 빚을 더해 빌려줄 수 있는 돈을 정한다는 점에서 더 강력한 대출규제라고 할 수 있습니다.

 

 

- 신용대출이 필요하면 DSR을 알아야 합니다.

총 대출금액이 1억원이 1억원이 넘으면 DSR 40%까지만 대출받을 수 있기 때문

1년간 갚는 원리금이 연소득의 40%(비은행 50%)를 넘어가게 대출받을 수 없다는 이야기

(전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등은 제외)

연봉까지만 빌릴 수 있던 신용대출을 연봉의 2~3배까지 빌릴 수 있도록 허용해 주었지만, 사실상 필요한 돈이 1억원 이상이라면 DSR 40% 내에서만 빌릴 수 있습니다. 상대적으로 연소득이 적은 청년층에 영향이 클 수밖에 없습니다.

 

◇ 한도 높이는 법

연소득이 높아지거나, 매년 내는 원리금 부담을 줄이면 되는데, 최근 나온 10년 만기 신용대출등을 이용해 매년 내는 원리금 부담을 줄이면 일시적으로 한도를 높일 수 있습니다.

 

◇ 주택담보대출 필요하면 LTV, DTI, DSR 모두 알아야 해요.

부동산은 크게 투기과열지역과 조정대상지역, 그리고 둘 다 아닌 지역(비규제지역)으로 나눌 수 있습니다. 일반적으로 무주택자라면 대출받을 수 있는 한도를 알아보겠습니다.

(총 대출액이 1억원이 넘는다면 DSR 규제는 무조건 적용됨)

 

 

- 투기지역 및 투기과열지구

º 집값이 9억원 이하라면 LTV 40%를, 9억원 초과라면 LTV 20%를 적용받는다.

 

예) 시가 14억원인 집을 담보로 대출을 받는다면

(9억원×40%)+(5억원×20%)=4.6억원 을 빌릴 수 있다.

 

다주택자이거나, 1주택자라도 시세가 15억이 넘는 집을 사면 주택담보대출을 받을 수 없다.

총대출액이 1억이 안돼서 DSR규제를 안 받는다면 DTI는 40%도 적용됨

 

- 조정대상지역

º 집값이 9억원 이하라면 50%, 9억원 초과라면 30%를 적용받는다. (LTV한도는 최대 4억원)

 

다주택자이거나, 1주택자라도 시세가 15억이 넘는 집을 사면 주택담보대출을 받을 수 없다.

총대출액이 1억원이 안돼서 DSR규제를 안 받는다면 DTI는 50% 적용됨

 

- 비규제지역

º 집값과 상관없이 LTV 70%까지 받을 수 있다.

º 총대출액이 1억원이 안돼서 DSR규제를 안 받는다면 DTI는 60% 적용됨

 

서민 실수요자의 요건은 덜 까다로운데 무주택세대주, 부부합산 연소득 9000만원 이하(생애최초구입자는 1억원 미만), 주택가격 투기과열지구 9억원 이하 조정대상지역 8억원 이하를 모두 충족하는 경우 '서민실수요자'로 분류되는데 LTV가 최대 20%씩 완화됨

 

특히 LTV 우대혜택이 없었던 투기과열지구 6~9억원 구간은 50%, 조정대상지역 5~8억원 구간은 60%로 10%씩 완화되고, DTI는 60% 최대 4억원까지 빌릴 수 있고 DSR 40% 규제가 적용됨

 

* 집값은 시세기준

 

※ 생애최초로 주택을 구입한다면 LTV 80%를 적용받습니다.

새 정부가 들어오면서 주택이 있는 지역이나 주택가격과 상관없이 LTV80%를 적용받도록 하겠다고 했는데 대출한도도 최대 6억원으로 늘어난다고 하지만 DSR규제는 똑같기 때문에 LTV가 늘어나더라도 실질적으로 받을 수 있는 대출한도에는 영향이 미미할 것이라는 의견이 많습니다.