경매 초보자를 위한 경매용어 20개

법원 경매에 관심을 갖고 공부를 시작하다 보면 낯선 법률용어들 문에 난관에 부딪히게 됩니다. 그럴때마다 책을 찾아볼 수는 없는 일이죠. 그래서 자주 나오는 용어들은 미리 알아두는 것이 좋아요. 경매 초보자가 많이 헷갈리는 용어 20개를 정리해 봤으니 잘 익혀서 쉽게 경매를 공부해 보세요.


1. 임의경매 (담보권의 실행 등을 위한 경매)
저당권, 전세권, 유치권 등의 담보물권이 가지고 있는 경매권에 의하여 실행되는 경매로 이는 담보권자 자신이 스스로 의사로 담보물을 취하여 환기하고 그 대금으로부터 피담보채권의 변제를 받는 제도이다.


2. 강제경매
채무자 소유의 부동산을 압류, 환기하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻기 위해 집행하는 절차 확정된 이행판결, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증된 금전채권문서 등의 집행권원을 가지고 있는 채권자가 표시된 이행청구권의 실현을 위해서 채무자 소유의 부동산이나 동산을 압류한 후 경매를 진행하여 변제받는 제도이다.


3. 공매
국세징수법에 의하여 국가기관에 체납된 세금을 징수하기 위하여 한국자산관리공사라는 공공기관에 의뢰하여 강제 매각하는 절차
압류재산 처분과 비업무용 부동산의 처분이 주가되며 한국자산관리공사가 밀린 세금을 대신 받아주는 대리인이 되어 대산 부동산을 처분하는 제도이다.


4. 대항력
주택임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 그 주택의 소유자가 다른 사람으로 변경되더라도 임차권을 가지고서 대항할 수 있는데 이 힘을 주택임차인의 대항력이라 부른다.

임차보증금 전액을 받환받을 때까지 주택임차인이 새로운 매수인에 대하여 집을 비워 줄 필요가 없다는 것이지만, 대항요건을 갖추기 전에 선순위 권리가 있었다면 대항력이 인정되지 않는다.

주택입대차보호법상 전세입주자는 전세계약 후 전입신고를 하고 입주했을 때만이 임차인으로서 대항력을 갖췄다고 말한다. '대항력이 있는 임차인 있을 수 있음'이란 내용이 경매부동산 입찰공고의 비고란에 표기되어 있으면 1순위 저당권자보다 빠른 대항요건을 갖춘 '선순위 세입자'가 있다는 뜻이다.


5. 우선변제
대항요건(주택인도, 주민등록)과 주택임대차 계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매되거나 공매될 경우 임차주택의 환가 대금에서 후순위 담보권자나 기타 채권에게 우선하여 보증금을 받는다.


6. 확정일자
법원의 등기소, 구청이나 동사무소에 주택임대차 계약서에 현재 날짜를 증명하기 위하여 확정일자의 변호와 도장을 찍는 것을 말한다.
임차주택을 인도받고 주민등록 전입신고와 함께 확정일자를 받으면 된다.


7. 말소기준권리
최고매수인은 낙찰대금을 완납하게 되면 등기여부와 관계없이 사실상 낙찰 부동산의 소유권을 취득하게 되는데, 소유권이전등기를 하면서 등기사항전부증명서 상의 권리 중 어떤 권리들은 말소촉탁등기 대상이 되어 소멸하게 되고, 또 어떤 권리들은 말소촉탁의 대상이 되지 않아 매수인이 인수해야 하는데, 이때 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 한다.

말소기준권리가 될 수 있는 권리들은 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기와 경우에 따라 전세권도 인정되는데, 이 권리 중 등기사항전부증명서 상에서 등기일자가 가장 빠른 권리로 보면 된다. 통상 말소기준권리보다 빠르면 선순위 권리로 인수해야 되며, 말소기준권리보다 늦으면 후순위 권리로 소멸된다.


8. 유찰
입찰불능 즉, 경매 입찰에 있어서 응찰자가 없어 낙찰되지 못하고 무효가 선언되어 다음 경매에 넘어가게 되는 것으로 통상 다음 입찰 때는 20~30%의 저감이 있다.


9. 종국
경매을 개시하여 배당완료 후 배당이의 등 모든 것이 종결되었다는 뜻
통상 배당이 완료되면 '종국'이라고 표시하고 배당이의 등으로 인하여 미해결된 사안이 있으면 '미종국'이라고 표시한다.


10. 기각
민사소송법상 신청의 내용을 종국제판에서 이유가 없다고 하여 배척하는 것을 말하며, 기각의 재판은 본안판결이며 형식 재판인 각하와 구별된다.
각하는 국가기관에 대한 행정상 또는 사법상의 신청을 배척하는 처분, 특히 소송상 법원이 당사자 그 밖의 관계인의 소송에 대한 신청을 배척하는 재판을 말한다.


11. 감정평가서
토지등의 경제적 가치를 가액으로 표시하는 것으로, 국가에서 시험을 통해 선출한 감정평가사가 공시지가 및 각종 공공사업 및 세금, 관리처분, 경매, 소송 등을 위해 금액을 산정하게 된다.
경매에서는 이를 통해 최초매각가격을 정하는 기준이 되는데, 보통 평가가격은 표준지의 공시지가에 시점요인, 지역요인, 개별요인, 기타 요인을 감안하여 산정하게 되며, 그 내용은 누구든지 볼 수 있도록 하고 있다.


12. 현황조사보고서
법원은 경매개시결정을 한 후 지체없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임, 또는 임대차 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하는데, 통상 집행관이 이를 작성하며 그 조사내용을 법원에 제출하게 되고 누구든지 볼 수 있도록 하고 있다.


13. 매각물건명세서
법원이 부동산의 표시, 점유자의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등을 작성해 놓은 서류

여기에 등기된 부동산에 대한 권리나 가처분 등 매각으로 효력을 잃지 않는 것과 지상권의 개요, 토지별도등기, 특별매각조건 등의 내용이 작성되며 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하고 있다.


14. 특별매각조건
부동산 경매에서 입찰보증금은 보통 최저가의 10%이나, 어떤 사정으로 보증금을 미납하는 경우 다음 차수에서는 최저가의 20%로 정하여 입찰보증금을 납부하는 조건을 말한다.


15. 대위변제
이해관계가 있는 제3의 채무자가 채무자를 위하여 대신 변제하는 것
채무자가 아닌 제3자(공동채무자 등)가 채무자 대신 변제를 해주고 변제를 해준 사람은 구상을 취득하게 되므로
채권자의 범위 내에서 권리를 행사하는 것을 말한다.

통상 후순위임차인이 소액의 선순위채권이 있는 경우, 이를 대신 변제하여 선순위 임차인의 지위로 향상시켜 대항력을 유지하여 보증금을 온전히 보존받기 위해 하는 경우가 많다. 최근에는 저금리로 인해 일부 금융권에서 채무자의 동의하에 1순위 근저당 채권을 그대로 승계받으면서 대신 변제하고 경매를 취하시켜 일정기간 시간을 버는 경우도 있다.


16. 토지별도등기
토지에 건물과 다른등기가 있다는 것으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는바, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유 부분의 등기기록에만 기재하게 되어 있는데, 건물을 짓기 전에 토지에 저당권등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물등기 기록에 "토지에 별도등기가 있다"는 표시를 하기 위한 내용을 말하는 것이다.


17. 대지권미등기
원래 대지사용권이 없으면 낙찰 후 대지권을 취득할 수 없지만, 미등기 집합건물에 대하여 경매신청이 있는 경우 대지사용권을 매각목적물에 포함되는 것으로 보고 그에 대한 감정평가액을 최저매각가격에 포함시켰다면 일반적으로 문제가 없는 것으로 본다.

대지사용권은 원칙적으로 전유부분 건물의 종된 권리로, 단순한 절차 미비로 대지지분이 미등기 되어 있는 경우라면 대금을 납부하면 대지지분의 소유권 이전이 가능하기 때문이다. 다만, 신도시지역의 대지권미등기의 경우 분양대금 미납분에 따라 추가적으로 금액을 부담해야 하는 경우도 있으니, 주의가 필요하다.


18. 배당요구
강제집행에 있어서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가하여 변제를 받는 방법으로 민법, 상법 등에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자나 집행력이 있는 정본을 가진 채권자, 강매개시결정등기 후에 가압류를 한 채권자가 법원에 대하여 배당요구를 신청할 수 있다.

배당요구종기일까지 배당요구를 해야 하며, 이때까지 요구하지 않으면 매각대금으로부터 배당받을 수 없고, 그 후 배당을 받은 후순위 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 없다.


19. 차순위매수신고
최고가 입찰자 이외의 입찰자 중 최고가 입찰액에서 보증금을 공제한 액수보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 입찰신고를 할 수 있다. 차순위 입찰 신고를 하게 되면 매수인이 낙찰대금을 납부하기 전까지 보증금을 받환받지 못한다.

최고가 입찰자에 국한된 사유로 낙찰이 불허되나 낙찰이 허가되더라도 그가 낙찰대금을 납부하지 아니할 경우 다시 입찰을 실시하지 않고 바로 차순위입찰 신고인에게 낙찰을 허가하므로 유리할 수도 있지만, 실무에서는 많이 하지 않는다.


20. 명도
점유인을 퇴거시키고 거기에 있는 부동산을 철거한 후에 인도하는 것으로 명도는 인도의 한 형태이다.


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