깡통전세와 전세사기의 차이점 쉽게 이해하기

최근 이른바 '빌라왕 사건'으로 연일 전세사기 뉴스가 온 나라를 뒤흔들고 있는데, 부동산 시세 하락으로 인한 '깡통전세'와 '전세사기'가 서민의 생활에 위협이 되고 있습니다.

◈ 전세사기와 깡통전세의 차이점은 무엇인가?

◇ 깡통전세
경기침체와 정부정책 등의 실패로 인한 부동산시세 하락으로 전세보증금보다 매매시세가 급격하게 하락하는 것으로서 그 누구라도 예측할 수 없는 부동산 현상의 일종


◇ 전세사기
대부분 불법컨설팅업체가 주축이 되어서 사기를 목적으로 시세파악이 힘든 빌라 등에 세입자와 임대차계약을 체결하여 전세보증금을 지급받은 시기에 기존 임대인의 소유권을 취득하는 방식



※ 깡통전세와 전세사기는 본질적인 개념부터 다른데 알고 계신가요?
부동산 시장의 특성인 지역성과 개별성, 수요공급문제, 시장의 변동성 등으로 소위 깡통전세나 역전세현상과 빌라왕 같은 전세사기 문제는 명확히 구분되어야 합니다.

◈ 대표적인 전세사기 유형

◇ 기존전세사기
1) 임대차계약 체결 후 임차인에게 대항력 및 우선변제권이 발생하기 전에 임대인이 임대차 목적물에 저당권을 설정하는 유형

※ 임차인이 월세 및 전세계약을 치르고 계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 하면 전입신고의 효력은 익일(다음날) 0시부터 발생하여 세입자의 대항력은 익일 0시부터 생기게 됩니다.

임대인은 잔금 당일 은행이나 다른 채권자에게 대출을 실행한 후 근저당권설정등기를 신청하면 근저당권의 대항력은 등기 접수일부터 발생하게 되어 임대인 채권자의 대항력이 임차인의 대항력보다 빠르게 됩니다.

2) 임대차계약을 체결하고 대항력이 발생하기 전에 임대인이 임대차 목적물을 매도하는 유형

3) 임대인이 임대차계약을 이중으로 체결하는 유형


◇ 최근전세사기
건축주가 중개인 등과 공모해 신축빌라와 같이 시세를 알기 어려운 부동산을 매매가 이상의 전세가로 계약한 다음 변제능력이 없는 임대인이 이러한 수백 채의 빌라를 명의 이전받고 이후 그 임대인의 사망 또는 파산으로 전세보증금을 반환받지 못하는 이른바 빌라왕 사건 등이 발생하는 유형





◇ 계약사기를 방지하기 위한 확인사항 ◇

하나. 계약일과 잔금일에 소유자에 대해서 반드시 신분증 확인 및 계약의사 확인

둘. 주변 공인중개사무소에 들러 주변 시세 확인해보기

셋. 계약일 및 잔금일에 발행한 등기사항전부증명서(구 등기부등본)를 반드시 확인해보기

넷. 잔금일에 반드시 계약서 확정일자 및 전입신고를 마치고 당일 근저당권설정 등이 들어가는 것이 있는지 인터넷등기소에서 확인해보기

 

 

 

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